現在の住宅を売却して買い替えたいと考えた場合、住宅ローンの返済が完了

していたり、住宅ローン残高があったとしても自宅の売却価額で賄えたりす

れば大きな問題はありません。しかし、自宅の売却価額が住宅ローン残高を

下回る場合は、住宅ローンが残っていると抵当権を抹消できませんので、預

貯金で賄う必要があります。預貯金で賄えるケースと賄えないケースを考え

てみましょう。


≪買い替えの住宅ローン①売却価額＜住宅ローン残高　貯蓄で賄う場合≫

　売却価額が住宅ローン残高を下回った場合でもその差額を貯蓄で賄えれ

ば、新規で購入するときの住宅ローン選びと変わりません。ただし、仲介手

数料等の諸経費の支払いや、場合によっては仮住まいの費用が発生する可能

性もありますので、十分な預貯金がないと新規で購入する住宅の頭金が少な

くなり、将来、住宅ローンの借換えを希望した場合でも、借り換えできない

可能性があるので注意が必要です。


≪買い替えの住宅ローン②売却価額＜住宅ローン残高　貯蓄で賄えない場合≫

　売却価額が住宅ローン残高を下回り、その差額を貯蓄で賄えない場合は、

「買い替え住宅ローン」が選択肢に入ります。「買い替え住宅ローン」と

は、売却価額と住宅ローンの差額分や諸経費及び仮住まいの費用を含めてお

金を借りることができる住宅ローンです。ただし、この住宅ローンの仕組み

は金融機関によって違いますし、住宅ローンを組む方の年収や勤続年収及び

返済能力等によって審査されますが、一般的には審査が厳しくなる傾向にあ

りますので注意してください。


≪　買い替えの注意点　≫

　買い替えの場合、現在の住宅の売却金額で住宅ローンを完済できることが

基本的な考え方です。その上で、初めて住宅購入するときと同じように、買

い替え住宅用の頭金がきっちり準備できていることが大切です。さらに、買

い替え後の将来計画に無理がないかをきっちり検証するようにしましょう。


　また、売却を先に行うのか買い替え先の物件を先に決めるのかは、それぞ

れメリット・デメリットを勘案し、どちらを先にするのかを考えましょう。

　売却見込み額を把握し、買い替え物件価格を検討するときは、ライフプラ

ン＝将来計画をしっかり立てて、家計に見合った住宅ローンを組むようにし

ましょう。